В 2021 году в России из-за пандемии коронавируса выросла популярность индивидуального жилищного строительства (ИЖС): по итогам года объем ИЖС впервые превысил ввод многоквартирных домов, а его доля составила 50%. В 2022 году тренд на строительство частных домов продолжился, а доля этого сегмента составила уже 60% рынка, следует из данных Росстата.
Разбираемся, могут ли частные дома составить конкуренцию квартирам в качестве инвестиционного жилья, какие регионы лучше рассматривать для таких вложений и какие параметры учитывать при выборе недвижимости.
Текущая ситуация на рынке недвижимости
Сжатие платежеспособного спроса в 2022 году привело к сокращению продаж на рынке недвижимости, а затем к снижению цен после бурного роста в течение последних лет, говорит аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. По мнению эксперта, тенденция к снижению цен продолжится и может составить порядка 20–40% от пиковых значений апреля — мая 2022 года, поскольку ощутимых драйверов для роста спроса пока нет. Продление льготной ипотеки и расширение семейной уже не будут оказывать существенного эффекта, считает она. К тому же рынок недвижимости достаточно инертен. Текущая «перегретость» сформировалась с некоторой задержкой, а значит, стадия коррекции только началась и займет какое-то количество времени, отмечает Пырьева. «Это может длиться от полугода до двух лет», — полагает она. Таким образом, сейчас инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками — снижением цен, ростом процентных ставок, ухудшением благосостояния россиян, миграцией и увеличением сроков окупаемости, считает эксперт. Однако текущее состояние рынка недвижимости не говорит о кризисе, подчеркивает Пырьева. «Потенциально привлекательные объекты для инвестиций найти возможно», — говорит аналитик.
Частный дом или квартира
По оценке Пырьевой, стоит рассматривать инвестиции в квартиры, а не частные дома, поскольку сегмент многоквартирных домов является более распространенным. «Здесь выше число потенциальных покупателей и арендаторов, выше конкуренция, сделки совершаются быстрее. Этот сегмент более ликвидный, чем рынок загородной недвижимости», — говорит она.
«Квартиры на рынке жилой недвижимости — предмет первой необходимости, загородные дома — нет, по крайней мере в России», — замечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
По его мнению, у загородного жилья нет инвестиционных преимуществ перед городским, поэтому лучше ориентироваться на покупку квартиры.
Это связано с тем, что ИЖС от крупных застройщиков только формируется, рост цен на нем сложно спрогнозировать, объясняет генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко. «Покупка домов у небольших застройщиков и частных лиц не даст прирост в цене более чем на 10–15%», — добавляет он.
Более привлекательным с инвестиционной точки зрения выглядит рынок первичного жилья, согласна управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Приобретая квартиру в новостройке, можно воспользоваться льготными ипотечными программами и спецпредложениями от застройщиков. Кроме того, современные дома долговечнее и энергоэффективнее, замечает она.
Особенно выгодно инвестировать в новостройки на стадии котлована. Большинство девелоперов на начальном этапе строительства устанавливают цены, которые в среднем на 20–25% ниже, чем в готовых домах, добавляет эксперт.
«Для сдачи в аренду самыми окупаемыми считаются студии и однокомнатные квартиры. Лучше приобретать лоты с чистовой отделкой от застройщика, это поможет сэкономить средства», — подчеркивает Коркка.
Если же человек решил купить для инвестиций загородный дом, нужно правильно выбрать локацию, тогда будет возможность заработать. Также, по ее словам, весьма прибыльной оказывается достройка законсервированных частных домов для последующей перепродажи.
Помимо этого, инвестор может получать доход от долгосрочной, сезонной или посуточной аренды, говорит Коркка. «Сроки окупаемости во всех этих случаях приблизительно одинаковы, а конкретная стратегия зависит во многом от расположения участка», — отмечает эксперт.
Здесь вы можете рассчитать параметры покупки недвижимости.
Наиболее привлекательные регионы для инвестиций в жилье
Покупать инвестиционное жилье лучше в городах-магнитах трудовых ресурсов, говорит Савченко. К таким относятся Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань и Екатеринбург, уточняет он. При этом стоит учитывать, что с середины 2022 года трудовая миграция в крупнейшие города России стала сокращаться.
За 2022 год квартиры в новостройках сильнее всего подорожали в Самаре, Казани и Ростове-на-Дону, говорит Коркка. Цены на частные дома в прошлом году особенно существенно выросли в Магаданской области, Карачаево-Черкесии и Приморском крае. Москва и Подмосковье по итогам 2022 года оказались в середине региональных рейтингов, отмечает эксперт.
Однако для объективной оценки инвесторам следует ориентироваться на статистику за несколько прошедших лет, а не за один год, предупреждает Коркка. А она показывает, что самой высокой устойчивостью к любым внешним обстоятельствам остается столичный первичный рынок. «В долгосрочной перспективе квартиры и дома здесь дорожают как минимум на уровне инфляции», — уточняет она.
Основные параметры при выборе инвестиционного жилья
Чтобы правильно выбрать необходимый объект для инвестиций, нужно проанализировать несколько параметров, говорит Савченко.
Изучить проектную документацию на анализ квартирографии: сколько приходится в долях на разные типы лотов. Например, принято считать, что лучше всего для инвестирования подходят небольшие студии и однокомнатные квартиры, спрос на них стабильно высок. Но если квартирографией проекта предусмотрено 70% студий, 20% — «евродвушек» и 10% — «трешек», то здесь выгоднее купить именно «евродвушку», так как их меньше.
Посмотреть масштабность проекта. Если предусмотрено строительство несколько очередей, то при инвестировании в такие проекты могут возникнуть трудности с реализацией. В договоре может быть запрет на продажу по переуступке до момента окончания строительства или требование оплатить большую сумму, которая лишит части дохода. Также последующие очереди часто перекрывают по спросу и качеству предложения стартовые лоты. Лучше выбирать точечную застройку, где количество не превышает трех — пяти корпусов.
Изучить перспективы развития локации с точки зрения выхода перспективных проектов и улучшения транспортной доступности. Эти два фактора значительно влияют на прирост инвестиций.
Посмотреть на историю продаж и прироста стоимости в проектах, которые реализуются в данной локации. Не всегда более низкая цена на старте в определенном комплексе означает большой рост на стадии завершения. Здесь может быть изначально много конкурентов на первичке и вторичке или район исторически не является привлекательным.
Лучше выбрать лот с хорошими видовыми характеристиками, так как их количество всегда ограниченно, и они быстро уходят на старте.
Изучить предложения банков и застройщиков по условиям покупки. Для инвестиционного жилья необязательно использовать наличные средства. Можно выбрать ипотеку с привлекательными условиями.
Также при выборе недвижимости необходимо тщательно оценивать застройщика — все ли предыдущие объекты он сдал в срок, выполнил ли обязательства по застройке социальной инфраструктуры, добавляет Пырьева.
Учитывая расширение семейной ипотеки, желательно выбирать дома, рядом с которыми есть детские сады и школы, говорит Коркка. Помимо имеющейся транспортной и социальной инфраструктуры, стоит рассмотреть перспективы развития территории. Если рядом с выбранной новостройкой в ближайшие годы планируется открытие станции метро или МЦК, стоимость квадратных метров здесь наверняка вырастет, отмечает она.
По материалам Банки.ру
